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How to Tackle Violation of Promise by A Spouse to Sell Spousal Communal House |
作者:林佳业律师
房价一涨再涨,许多问题就不断冒出。有些房子登记在夫妻双方名下(房屋为夫妻共同共有),但签订房屋买卖合同时仅夫妻一方签了名字,其后卖方反悔,以共有人未签名为由要求认定合同无效。在此种情形下,合同效力究竟如何?买方可否要求继续履行合同,将房屋过户至己方名下?如不能要求继续履行,则卖方应否承担赔偿责任,赔偿标准又是什么?在此,笔者特研析如下:
一、合同效力问题
(一)是否构成签名方对未签名方的代理?
虽然仅夫妻一方(签名方)签署了合同,但鉴于其知晓房屋为夫妻共有,且于签约时其内心希望该合同之后能够得到完全履行,即希望该合同对未签名方亦生效力。在此,对意思表示进行解释应以意思表示做出的意思为准,所以对签名方的意思表示进行解释时不应考虑其之后反悔不再希望合同得到履行的想法。因此,对签名方的签名应做如下解释:该签名实包含了两层意思,其一、签名方以自己的身份签名;其二,签名方以未签名方代理人的身份签名。也因此,签名方的一方签名中其实包含了对未签名方的代理行为。
(二)有否代理权及合同效力
肯定代理行为后,紧接着需要考虑的是签名方代理行为的效力。笔者认为,如存在以下情形之一(以下情形并不穷尽):
情形1:未签名方事先同意出卖房屋,如其事先出具了同意卖房的声明。
情形2:未签名方在签约现场,但对签名方签订合同未表示反对。
对如上情形,则可以肯定签名方为有权代理。根据《民法通则》第63条第2款后句“被代理人对代理人的代理行为,承担民事责任”和《婚姻法解释一》第17条第2项后句“他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”之规定,签名方为未签名方做出的法律行为的效果及于未签名方。因此,可以得出结论:房屋卖方的意思表示系夫妻双方共同做出,继而合同生效且对夫妻双方和买方均产生约束力。
针对情形1,如未签名方在签约前又不同意卖房,但却未将不同意的意思表示给买方的(情形3),则基于买方对签名方有代理权的信赖,签名方的代理行为构成表见代理,根据《合同法》第49条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同,相对人有理由相信行为人有代理权的,该代理行为有效”和上述《婚姻法解释一》第17条第2项后句之规定,签名方的代理行为对未签名方有效,因此,合同生效且亦对夫妻双方和买方均产生约束力。
若非属以上三种情形,未签名方在事后参与了合同的部分履行,如其收受房款、交付房屋钥匙、清空房屋等(情形4),则签名方虽为无权代理,但未签名方以其行为对签名方的代理行为进行了追认,因此,根据《民法通则》第66条第1款“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为,只有经过被代理人的追认,被代理人才承担民事责任”、《合同法》第48条第1款“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同,未经被代理人追认,对被代理人不发生效力,由行为人承担责任”和《合同法解释二》第11条“根据合同法第四十七条、第四十八条的规定,追认的意思表示自到达相对人时生效,合同自订立时起生效”之规定,签名方代理行为的效力及于未签名方,合同生效且对夫妻双方和买方均产生约束力。
若均非属以上情形,而系未签名方对签名方的代理行为既未授予代理权且事后亦未追认(情形5),则不成立夫妻双方与买方之间的合同。
(三)情形5下买卖合同的效力及义务主体
上文虽已得出情形5情况下夫妻双方与买方之间的合同不成立的结论,但仍需考查以下两个问题:问题1:签名方与买方之间的合同是否生效?问题2:如前述问题的答案为肯定的,未签名方是否应就签名方的债务承担连带清偿责任?
1. 针对问题1
《合同法》第51条规定:“无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。”而根据《物权法》第97条“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的,应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意,但共有人之间另有约定的除外”和《婚姻法司法解释一》第17条第2项前句“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定,夫妻双方应当平等协商,取得一致意见”规定,处分共同共有财产须经全体共同共有人同意。因此,针对情形5似乎可以得出初步结论:签名方签订合同出卖夫妻共有的房屋因没有取得未签名对处分权的授权,所以合同是无效的。
然需注意的是,虽然我国实务界不承认物权行为,但我国民法沿承大陆法系债物二分体系,区分负担行为和处分行为。此处的法律依据是《物权法》第15条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力”,最高法院亦明确承认此原则[1]。
传统民法理论认为:行为人是否有处分权不影响负担行为的效力,无处分权时只发生处分行为无效之效果[2]。对于《合同法》第51条违背传统民法理论的做法,最高法院《合同法解释二》(2009年)第15条和《买卖合同司法解释》(2012年)均作了修正。《合同法解释二》第15条规定“出卖人多重买卖而买受人无法取得标的物的,买受人可以要求出卖人承担违约责任”。承担违约责任的前提为买卖合同有效,因此,即使卖方在签订第二份买卖合同时对房屋已无处分权,买卖合同也仍然有效。对此问题,《买卖合同司法解释》第3条规定的更为明确:“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持”最高法院认为:“应当将《合同法》第51条作如下限缩解释:《合同法》第51条规定中‘处分’和‘合同’,仅指处分行为即标的物之物权的转移变更,而不包括负担行为即处分合同在内。[3]”实务中,法院亦已采纳无处分权人签订的房屋买卖合同应为有效的观点。如在(2015)常民终字第867号判决中,法院认为:“讼争房屋为可售性商品房,该房屋的买卖合同并不违反相关法律的效力性规定,虽然钱才庚为无处分权人,其与卢阿庚签订的涉案房屋买卖协议,仍属合法有效。”
综上,问题1的答案是:签名方(无权处分人)与买方订立的房屋买卖合同应为有效。
2. 针对问题2
虽然问题1的答案是肯定的,但由于未签名方未就买卖合同达成合意,不是合同当事人,因此买方不得依据《合同法》第135条“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证,并转移标的物所有权的义务”要求未签名方履行合同,又由于签名方对房屋无完全的处分权,因此房屋所有权转移登记无法完成。
接下来需要考查的问题是:虽然未签名方不是房屋买卖合同此一意定之债的债务人,但此种情形下根据我国现有法律规范是否发生法定之债,继而未签名方因法律规定而需承担合同中义务呢?
《婚姻法司法解释二》第24条规定:“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的,应当按夫妻共同债务处理。”对该规定中的“债务”应如何解释呢?《民通意见》第43条规定:“在夫妻关系存续期间,一方从事个体经营或者承包经营的,其收入为夫妻共有财产,债务亦应以夫妻共有财产清偿。”最高法院法官认为:一方为夫妻共同生活或共同生产经营所负债务,或仅一方从事生产、经营活动中建立的债务,但收益归家庭共享的,债务均应被认定为夫妻共同债务[4]。因此,对该“债务”应作符合传统民法理论之解释:上述规定中未对债务的种类、内容作出限定,不仅夫妻一方借款(单务合同)中的还款义务是债务,而且任何通过合同(也包括生活生产中签订的双务合同)约定所形成的债务(如给付义务、附随义务)均构成民法中的债务。
本文讨论的案情中,签名方与买房签订房屋买卖合同其实就是夫妻一方以个人名义建立债务,因此,依据上述规定,未签名方虽未就房屋买卖达成合意,但如无法举证签名方负债不是为了夫妻共同生活或共同生产经营(关于推定夫妻共同债务的举证责任见《最高人民法院民一庭关于婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务性质如何认定的答复》[5]),则未签名方仍需承担此合同项下卖方的义务,其中就包括将房屋所有权转移登记至买方名下的义务。
二、法律后果
根据上文结论,不管发生意定之债(情形1至情形4、情形5中对签名方)抑或法定之债(情形5中对未签名方),夫妻双方都应承担买卖合同中卖方项下的义务。因具体案情不同,买方所能主张的请求权内容及请求权基础不同,故下文分开讨论。
(一)卖方给付义务尚能履行之情形
1. 针对情形1至情形4
(1)买方得请求继续履行
如卖方反悔不履行房屋过户等义务的,买方依据《合同法》第107条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”规定,得请求夫妻双方继续履行,请求协助办理房屋过户手续。合同中约定卖方需配合买方办理贷款事宜的,夫妻双方亦均有义务配合。
(2)买方得另行请求赔偿损失(与给付并存的损害赔偿)
因卖方迟延履行义务,如迟延交付房屋或迟延配合办理贷款事宜致买方有损失的,买方依据《合同法》第112条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,在履行义务或者采取补救措施后,对方还有其他损失的,应当赔偿损失”规定,还可请求卖方赔偿损失(履行利益)。该项损失包括:如买方不能及时入住而需另外租房居住所产生租金损失,或买方已与第三人就该套房屋又签订买卖合同,现因买方无法向第三人履行义务致合同解除时两份买卖合同中房屋价款的差价,或与第三人合同中就迟延履行约定的违约金。
(3)买方得解除合同并请求返还购房款、赔偿损失
如卖方在过户义务到期前,就向买方明确表示或者以自己的行为表明不履行过户义务,则买方根据《合同法》第94条第2项“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”之规定,可以解除买卖合同。卖方在过户义务已届清偿期后,经买方催告在合理期限(指三个月,依据是《商品房买卖合同解释》第15条[6])内仍不履行的,买方得依据《合同法》第94条第3项“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行”而解除合同。
合同解除后,买方依据《合同法》第97条“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”规定,得要求返还已支付的价款,并可要求赔偿损失。
针对损失的计算,根据《合同法》第113条之规定,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,具言之,如房屋价值在买卖合同签订后发生上涨,或买方又签订买卖合同情形下存在转售利益的,则房屋差价或转售利益应为买方的损失(参见《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》京高法发[2010]458号第24条[7]、《上海市高级人民法院关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》[8])。即使合同中对卖方违约的情况约定了违约金的,如违约金数额不足以覆盖买方的上述损失,买方还可依据《合同法》第114条第2款前半句“约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”以不超过实际损失额为限(《合同法解释二》第28条前句“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定,请求人民法院增加违约金的,增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限”)要求增加违约金。
2. 针对情形5
此情形下,买方向签约方请求继续履行的请求权基础同情形1至情形4的情形。买方向未签约方请求继续履行的请求权基础为《婚姻法解释二》第24条加《合同法》第107条。其他请求权内容及请求权基础同情形1至情形4的情形。
(二)卖方给付义务已发生给付不能之情形
若卖方又与第三人签订了房屋买卖合同(一房二卖)且已将房屋过户至第三人,则由于卖方已实际无法向买方履行过户义务,根据《合同法》第110条第1项“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的,对方可以要求履行,但有下列情形之一的除外:(一)法律上或者事实上不能履行”之规定,卖方的给付义务(所有权转移登记的义务)归于消灭,即买方不得再向卖方主张房屋过户。
该情形下,买方只得根据《商品房买卖合同司法解释》第8条第2项“具有下列情形之一,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:(二)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人”而主张解除买卖合同,并得根据《商品房买卖合同司法解释》第8条请求返还已付房屋价款、赔偿损失(替代给付的损害赔偿)。
针对损害赔偿额的计算,《商品房买卖合同司法解释》第8条规定:买房人得主张已付房款的利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任(惩罚性赔偿)。针对该条中的“赔偿损失”中的“损失”应可参照上文中损失计算标准。
三、结论
从上文分析可以看出,夫妻一方出卖登记在双方名下房产后,应守约履行合同。卖方毁约不仅不能给其带来任何利益,反而还需承担额外的损失。法律鼓励诚信,惩罚不诚信行为,望订约者三思而后行!
[1] 最高人民法院编写组编《买卖合同司法解释适用解答》第22页,人民法院出版社2012年第1版。 [2] 朱庆育著《民法总论》第159页,北京大学出版社2016年第1版。 [3]脚注1所列书第22页。 [4]王林清、杨心忠、赵蕾著《婚姻家庭纠纷裁判精要与规则适用》第316页,北京大学出版社2014年10月第1版。 [5] 在债权人以夫妻一方为被告起诉的债务纠纷中,对于案涉债务是否属于夫妻共同债务,应当按照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(二)》第二十四条规定认定。如果举债人的配偶举证证明所借债务并非用于夫妻共同生活,则其不承担偿还责任。 [6]《商品房买卖合同司法解释》第15条:根据《合同法》第九十四条的规定,出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外。 [7] 《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》京高法发[2010]458号第24条:房屋买卖合同签订后,因一方当事人根本违约致使另一方订立合同的目的不能实现,守约方要求解除合同,并要求违约方赔偿房屋差价损失、转售利益损失等可得利益损失的,应酌情予以支持,但当事人另有约定的除外。
[8] 合同签订后,一方不愿意再履行买卖合同,而另一方坚决要求继续履行的,如何处理? |
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